Reclamación de defectos constructivos.
PLANTEAMIENTO:
Es frecuente que una vez comprada una vivienda aparezcan en ella defectos constructivos unas veces de forma inmediata y otras en un plazo de tiempo más o menos largo, en algunos casos pueden pasar algunos años hasta que aparecen los primeros daños, acentuándose estos poco a poco a lo largo del tiempo.
Estos defectos o daños pueden ser debidos a múltiples causas, materiales de calidad inferior a lo reflejado en el contrato, errores de ejecución, defectuosa puesta en obra, movimientos estructurales de diversa índole, etc.
¿Puedo reclamar?, ¿Qué reclamo?, ¿cómo?, ¿a quién?, ¿cuándo?.
RESPUESTA:
Se pueden reclamar los siguientes vicios constructivos:
1-Defectos de terminación:
Son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación tienen un plazo de garantía de un año.
2-Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad:
Se tratan de vicios constructivos que afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del edificio. Son descubiertos con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc.
El plazo de garantía es de 3 años y al contrario que los defectos de acabado, éstos conllevan una costosa reparación.
3-Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.
El daño material que reside o afecta a un elemento estructural y compromete la resistencia mecánica o estabilidad del edificio (grietas, fisuras, hundimientos, defectuosos cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden comprometer la estabilidad del edificio). Su plazo de garantía es de 10 años.
La forma correcta de reclamarlos es que una vez entregada la vivienda o tras la posterior obra de reparación realicemos una detallada inspección del inmueble y un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso.
Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.
Dichos defectos deben comunicarse al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución si estamos ante defectos de habitabilidad, seguridad o funcionalidad.
Ante la negativa de los responsables de la edificación de responder por los daños reclamados la única solución es acudir a la vía judicial con asesoramiento de especialistas en la materia, apoyándose de un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite los daños, su origen, solución y coste de reparación y teniendo en cuenta los plazos de prescripción de las acciones:
Producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, hay dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio.
Este es un plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello es recomendable enviar una burofax cada año para comunicar los defectos, su evolución y nuevos daños.
En el caso de Comunidades de Propietarios debe tener se en cuenta que para efectuar reclamaciones extrajudiciales no es necesaria la aprobación en Junta de Propietarios, siendo suficiente una reclamación efectuada por el Presidente, o el Administrador en nombre de la Comunidad, pero sí será imprescindible el acuerdo en Junta para la interposición de la demanda judicial.
Diferencia entre el plazo de garantía y plazo para ejercitar la acción judicial:
La LOE establece unos plazos de garantía dependiendo del tipo de defecto que se trate, que varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico, esto es, el periodo en el que debe surgir el daño, que comienza a contar desde la recepción de la obra y el cual no debe confundirse con el plazo para ejercitar la acción judicial de dos años cuyo cómputo se inicia desde la aparición del daño.
¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar?
Es posible reclamar transcurridos los plazos determinados por la LOE, ya que existe la obligación del contratista de entregar la obra correcta y adecuada, ya que tiene responsabilidad por incumplimiento contractual; es decir si en el contrato vende una vivienda habitable, durable y terminada según las normas de buena construcción, lógicamente ha de carecer de grietas, desconchones, humedades, filtraciones etc. En consecuencia, el propietario o comunidad tiene hasta 15 años para reclamar, pero sólo si el contratista o promotor es el que vendió la vivienda
¿Qué ocurre con las reparaciones defectuosas?
En caso de que se atiendan a las reclamaciones y se realizasen reparaciones es importante que estas queden documentadas por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en que fecha se realiza. Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones.
Miracles Monerri González. Abogada